“房子是50年代省化工研究所盖的，那时候很是时髦，处长级才能住上……搞隧道以后，它就开始沉。”

　　张玉延将翻建5幢视作自己的伟大梦想，并决定自己来做这个“自下而上”项目的牵头人。“我们50年代出生的人，什么都要自己干。”

　　南京市鼓楼区，虎踞北路4号。与许多老旧小区的风貌一样，这里的住宅低矮、朴素、静谧。大块花花绿绿的床单趁着天晴被支在防盗窗曝晒，一旁悬着红白相间的风干腊肠。密集的电线在头顶将小区的天空分割成块。偶尔有老人独自拄拐出门缓慢散步。

　　小区周边3公里内，排布着约10余所小学、2家三甲医院、数所高校、机关事业单位，地理位置极为优越。

　　而从外观看，小区内的5幢与其他楼栋大体相似，只是颜色更“新”一些。如若不提，很难相信全国首个自筹资金翻建房屋案例诞生于此。

　　建于上世纪50年代的5幢隶属省化工小区，曾是上世纪高级人才、干部子弟才能分到的高端住宅，房内标配的地板、红木沙发也是彼时“洋气”的象征。

　　但砖木结构在数十年风吹日晒、白蚁侵蚀下逐渐墙皮剥落、楼梯松动，屋顶漏水。2013年，城西桥改隧工程与省化工小区门口的主干道重叠，施工爆破后，5幢的墙面又多出一些裂痕。

　　六单元住户孙奶奶（化名）回忆道，“毕竟年代久了，有一部分甚至开始下沉……但当时没有政府出来，把它修缮一下。”面对愈加显著的居住风险，住户们开始筹建解决方案，危房认定和要求赔偿是多数住户最先想到的对策。

　　在业主的联合努力下，工程方请来专业团队为5幢进行危房鉴定：2014年，虎踞北路4号5幢正式被鉴定为C级危房。

　　拿到危房认定后，5幢住户带着鉴定结果向桥改隧工程方征求赔偿及解决方案。但由于其中的因果关系难以确认，工程方并不承认5幢的墙裂与自身有关，赔偿问题难以推进。

　　面对愈加显著的居住风险，205住户张玉延站了出来。他提出了和所有人都不同的想法，“即便是获得赔偿，这笔钱也是用于加固改造。”

　　根据《危险房屋鉴定标准》，危房消险包括加固、翻新和拆除三种方式。而5幢建于上世纪50年代，彼时房屋设计建造标准低，整体框架更采用砖木结构，最持50年。即便加固改造，也改变不了5幢衰败的趋势。

　　张玉延的妻子一脉在这幢小楼已历经五代变迁。他岳母在这里住了60年，那时候房子很差，天天吵架。张玉延一直想，一定把房子弄好，让妻子看看。

　　有过农村自建房翻新经验的张，开始翻阅各种政策材料，终于在《南京市房屋安全管理办法》中找到了农村房屋翻建的政策依据。“我们老家私房能盖，这房子不也是私房吗？我这时候就认为能盖”。

　　于是，张玉延挨家挨户敲门，劝说邻居们自费翻建，把推倒重来和加固改造之间区别给大家讲清楚。起初，要求赔偿的住户仍旧不少，但在张走访完24户后，邻居之间也互相解释危房加固的问题。终于，5幢住户心动了，逐渐认可推倒重来的方案。

　　有了初步政策依据和业主支持，市住建局批准了申请。但由于项目是全国先例，所以在很长一段时间内，虎踞北路4号的人们还是处于“没人管”的状态，后续的跑部门、交文件工作都需要居民自己推动。

　　为了获得建设规划许可证，张玉延根据《南京市房屋安全管理办法》找到了规划部门，拿回了一共十几项待准备的材料，包含产权人、机关部门、测绘、施工设计等多方面的复杂内容。

　　此时的张玉延已年至花甲左右，在机关单位待过数十载的他深谙查政策、写材料这一套。为了让走出的每一步得到上级批准，常常半夜仍在点灯熬油地写作。205阁楼的书架上至今堆积着好几层文件夹。

　　材料一次次被退回，又一次次整理提交。张玉延为首的业主在住建局、规划局来回数十趟跑动。中途，张玉延一度濒临崩溃。

　　转机出现在2019年，随着《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》（2019-2021）出台，鼓楼区政府成立了专班，管理虎踞北路4号5幢的危房翻建项目。

　　2020年9月3日，虎踞北路4号5幢终于拿到了建设工程规划许可证。仅仅为准备这些前期材料，距离5幢被鉴定为危房就已过去6年。

　　但“长征”才将将走完一半。数不清的翻建方案、具体造价、房屋设计等一系列问题还在等待着这个特殊的集体。

　　拿到工程规划许可证后，政府指定南京下关房产经营有限公司（简称“关房公司”）作为代建方负责翻建。张玉延一面与关房公司对接翻新造价、设计等事项，一面着手成立工作小组，让其他住户们加入到决策中来。

　　居民工作组最初下设资金管理组、设计组、安全监督组以及外联组，所有住户都被纳入这套架构内，小组定期开会，试图实现决策和管理上的。

　　住在张玉延对门的206蒋女士一家，最早是核心工作组的成员，却逐渐成为张玉延眼中最大的“刺头”，并逐渐被踢出了核心工作小组，分配到边缘的设计组。

　　作为领头人，为了更方便与各方打交道、谈判，张玉延在翻建之初就动员居民们签署授权书，由他出面跑动。蒋女士一家自始至终都未签字，给出的理由是，建房子是大家的事情，不能被一个人代表。

　　但流程还是推动了下去。根据南京市2020年8月颁布的《南京市住宅类危房治理项目规划审批与不动产登记管理工作意见》（后简称《危房意见》），危房改造后，新建不动产权证的申办以委托方式由项目实施单位办理并保管。所以，张玉延在提交文件之初要求收集住户的房产证，交由代建的下关房产公司。

　　但蒋女士一方认为，新的房产证需要持有旧房产证去交换，把旧证交给第三方之后，建设出问题了怎么办？因此，206一直将房产证握在自己手里。

　　“到后期也有人（其他住户）觉得翻建报价贵，不想出钱，但房产证抵押在第三方，所以只能交钱。”蒋女士回忆，那时候有居民找上206讨论报价贵问题，但他们也表示无能为力，毕竟“其他人都签了授权书”。

　　这里的“报价”，指的是下关房产公司作为代建方提供的翻建预算。十年前，居民们决定自筹翻建时，许多人对于预算的设想在每平方米1000元左右。

　　随着时间的推移，大家对于报价的接受度提高到了每平方米2000至2500元。此时《危房意见》政策出台，政府要求危房必须由委托方承建，并为C级危房提供40%补贴。

　　居民们为还能省钱皆大欢喜。但代建方给出每平方米6000的价格，让业主们坐不住了。即使除去补贴的一部分，居民们也要按照每平方米3600元的价格缴费，比设想高出太多。

　　面对业主们对于5幢造价的疑问时，代建方给出的解释是，翻建房屋所需资金除了土建成本，还需要设计、监理、安装等费用。

　　我们在南京市公共资源平台上检索时，获得招标成功的房屋建筑施工单位、监理单位的信息，报价分别为644.460562万元、18.93万元。余下的设计、安装等环节的招标及费用依据未在网站公示。

　　由于户型面积不一，不同业主的翻建费用也不同。例如蒋女士一家，户型较大的需要约二三十万元改造资金，所以部分业主觉得有困难。

　　蒋女士曾学过建筑，而女儿从法律专业毕业，一家人使用预算估测软件与代建方给出的报价详细对比，得出“预算的项目基本是按照规定比例的最大程度来收费”的结论。

　　蒋女士举例，“预算里有一项可视化系统的收费高达百万元。”在她的设想里，以为会给每户安装清晰的可视屏，楼栋大门按铃后家里可以看见，但“并没有这样的东西，这钱不知道收到哪里去了。”

　　我们在实地勘察发现，如今每户单元门外仅配备一台非可视对讲门禁。在某大型购物软件上，同款一台主机配一单元四户分机的价格普遍在三百元左右。

　　蒋与部分业主希望代建方能协商后再出具一版可以接受的预算，但之后就“再也没有任何详细费用”。业主们下次收到的文件是同意建设的签字书。

　　在疑问下，蒋女士一家只在最初的翻建意向书上签了字，缴纳了6万元工程款，但拒绝交齐后续费用。但谈到不补全房款的原因，蒋家表示，“预算只是其中一个”。

　　等到发现5幢的伸缩缝建在了自家楼顶，也就是与张玉延家紧邻的屋顶上时，蒋女士一家提出质疑，但已无法改变了。

　　这是为防止建筑物热胀冷缩被破坏，沿建筑物施工缝方向的适当部位设置的一条构造缝。原来蒋女士一家屋顶没有这条缝，一开始也并不知道有这样的设计，是通过居委会拿到房屋建筑图后才发现的情况。

　　原来不会漏水的天花板，现在开始漏水了。蒋一家认为和伸缩缝有很大关系。工程方也未给解决。后来，有专家上门评估，认为不会对房屋有影响。

　　蒋认为，不管同不同意，伸缩缝建在哪里都是值得商榷的事，但没有人来沟通。一开始是张玉延带着四五户居民跑设计院，后来设计院就只和负责最多的张玉延沟通。“不搭理我们，因为大家签了给张玉延的授权书。”

　　1栋住户赵女士支持蒋家，“就算这栋是在中间位置，伸缩缝也不应该建在人家屋顶，至少可以建在楼道顶上。”5幢本就是在爆破后出现裂缝，以后万一要碰上地震、晃动，蒋家首当其冲。

　　而与206蒋家对比的，则是5幢的施工洞又恰好建在了205的张玉延家。工程队施工时需要开一个施工洞，方便通往楼顶，这意味着洞开在谁家，谁家的阁楼就能透进额外的阳光。

　　对此张玉延的解释是，自家位置正处于5幢中部，是当时施工队认为更合适的开洞位置。这是机缘巧合下促成的结果。

　　彼时，张玉延每天都在施工队监督、帮忙。施工队商量要有个施工洞，张玉延表示无所谓，在哪家都一样。工人们于是说“那就摆你家”。

　　而说起邻居的质疑，张又进一步反驳道，“即使施工队不留洞，我家自己也会开个洞，因为我自己家怎么装，我心里早就有个图”。

　　由于未交齐款项，整幢交付时代建方焊住了蒋女士一户的大门。当时，业主们纷纷开始动工装修，蒋女士一家因翻建也已在外租房三年，着急回家装修。没上交的房产证还在手里，“这肯定是我的房子不会变，不可能因为你翻建就变成你的了。我的房子我为什么不能装？”

　　后来，代建方在蒋女士一家装修期间，几次入户砸掉了刚刚装修好的墙体。还有人半夜偷走206的电表、恐吓，阻碍蒋女士一家继续装修。蒋女士采取了报警处理的方式，最后装修完毕。

　　张玉延则坚持，不交房款，工人们拿不到工程款，代建方完全有权利不让蒋女士施工。作为领头人，他“很看不上这种行为”，认为这是工人们应该拿到的报酬，并多次与蒋女士一家产生激烈争吵。

　　他主张，要理论装修设计问题，就先把钱交了再说。“如果都像这样，以后还有没有人遵守规矩！”在张看来，蒋家一定会被追责。

　　在装修过程中，蒋女士还举报了张玉延家的阳台装修问题——不是统一设计的式样，而是张玉延满意的欧式风格。确认并通知整改后，自费造的阳台被拆掉了。张无奈安装了“不好看的防盗网”。

　　蒋一家认为从头至尾很少有人来与住户协商，而大多只与张玉延沟通，这让她家的问题迟迟得不到解决。如果有人管、有人来沟通，他们并不是不讲理。

　　作为项目的牵头人，且熟悉写文件、打交道的张玉延，成为斡旋在业主、政府、施工方间不可缺少的话事人。

　　要有时间跑动，要懂政策，要能坚持得下来——用张玉延自己的话来说，这是因为他“把这1890平方米的整栋楼都当成了自己的家。”甚至，将翻建这幢小楼视作一个梦想。

　　因此，在翻建的每一个环节上，他都带着业主们盼头积极参与着。施工期间，张玉延几乎全程都在工地，和工人们一起上班下班。“当时我自己请客、买东西。工人们都喊我‘张工’，没有一个不熟悉我的。”

　　由于绝大多数居民都签署了授权书，一般多由张出。