9月21日，深圳市规划和自然资源局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，目前正在意见征求中。

　　意见稿提出：明确住宅区概念和政策适用条件；优先落实公共住房建设，在满足各类规定条件 下，确保扣除搬迁安置住房后剩余的住宅建筑面积，原则上不少于50%作为保障性住房面积。

　　制定市、区和相关部门的职责分工，各区政府是推进本辖区旧住宅区拆除重建类城市更新工作的主体，负责组织、协调和管理辖区内旧住宅区拆除重建类城市更新项目。

　　本意见以“满足人民群众日益增长的美好生活需要，以住有宜居和加大保障性住房供应为目标，规范全市旧住宅区拆除重建类城市更新活动，努力构建民生幸福城市”为目标，形成了共四章二十五条的政策文件，主要内容说明如下：

　　本意见适用于本市旧住宅区拆除重建类城市更新活动及其监督管理。包括国有已出让（划拨）用地上经依法批准已建设居住功能建筑的范围。混合功能的宗地如主导功能为居住的，则整宗地视为住宅区。

　　其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）与旧住宅区混杂，因规划统筹和公共利益需要与旧住宅区一并按本实施意见进行更新改造的，其他各类旧区用地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一，用地面积突破本款规定的另行报市政府审批。

　　其中，市规划和自然资源局负责制定全市旧住宅区拆除重建类城市更新中长期专项规划和五年行动计划等工作。

　　市住房建设部门负责组织、协调旧住宅区城市更新涉及的保障性住房管理相关工作；负责编制全市住房发展规划，确定全市旧住宅区拆除重建及综合整治范围等工作；各区政府是推进本辖区旧住宅区拆除重建类城市更新工作的主体，负责组织、协调和管理辖区内旧住宅区拆除重建类城市更新项目等。

　　政策引入前期服务机构，前期服务机构由街道办事处依法公开选定。前期服务机构主要协助街道办事处做好旧住宅区拆除重建类更新意愿征集、更新单元计划和规划申报、实施方案编制等工作。

　　政策落实《深圳经济特区城市更新条例要求》，明确旧住宅区拆除重建类城市更新单元规划原则上为单一居住功能，并应落实法定图则等上层次规划确定的功能要求。

　　更新单元规划原则上按照居住用地容积率上限确定规划容积率，除落实法定图则要求及教育设施等必要的公共利益用地外原则上不再无偿移交其他类型用地，确保扣除搬迁安置住房后剩余的住宅建筑面积，原则上不少于50%作为保障性住房面积。

　　参考全市已印发的棚户区改造搬迁补偿标准，制定全市统一的旧住宅区拆除重建类城市更新搬迁补偿标准。旧住宅区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。

　　统一搬迁补偿费用支付时间，提高项目经济可行性。政策明确搬迁补偿协议完成全部签订后，方可向物业权利人支付过渡期安置补偿费。安置补偿费应当在搬迁补偿协议全部签订后且物业权利人搬离之日起按约定给付。通过上述措施，可较大程度上减少搬迁补偿安置的过程消耗成本，从而提高旧住宅区拆除重建类城市更新项目的经济可行性。

　　旧住宅区拆除重建类城市更新项目的实施主体优先采取“定居住总建筑面积和回迁住房面积、竞保障性住房面积”等公开招标方式确定。通过公开招标方式无法确定实施主体的项目（流标或无人应标），由区政府直接指定前期服务机构作为项目市场主体。

　　第一条【制定目的】为加快打造民生幸福标杆的中国特色社会主义先行示范区，满足人民群众日益增长的美好生活需要，以推动城市高质量发展、实现住有宜居和加大保障性住房供应为目标，坚定不移实施城市更新行动，规范和有序推动全市旧住宅区拆除重建类城市更新，根据《深圳经济特区城市更新条例》等其他相关规定，制定本实施意见。

　　本意见所称的住宅区，是指国有已出让（划拨）用地上经依法批准已建设居住功能建筑的范围。混合功能的宗地如主导功能为居住的，则整宗地视为住宅区。本意见所称的旧住宅区是指符合《深圳经济特区城市更新条例》第二十六条规定的住宅区。

　　其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）与旧住宅区混杂，因规划统筹和公共利益需要与旧住宅区一并按本实施意见进行更新改造的，其他各类旧区用地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一，用地面积突破本款规定的另行报市政府审批。

　　第四条【部门职责】市城市更新部门负责统筹旧住宅区拆除重建类城市更新工作，制定旧住宅区拆除重建类城市更新政策，对各区政府（含新区管理机构，下同）开展指导、监督、检查与考核。具体包括以下职责：

　　（一）制定全市旧住宅区拆除重建类城市更新中长期专项规划和五年行动计划，合理安排年度计划规模，实施全市旧住宅区拆除重建类城市更新项目的台账管理；

　　（二）制定全市统一的旧住宅区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿标准、货币补偿指导标准和过渡期安置补偿指导标准，以及意向搬迁补偿同意书范本，并及时向社会公布；

　　市住房建设部门负责组织、协调旧住宅区城市更新涉及的保障性住房管理相关工作；负责编制全市住房发展规划，确定全市旧住宅区拆除重建及综合整治范围，统筹全市旧住宅区拆除重建年度项目库，明确配建保障性住房类型指引；负责对各区政府旧住宅区城市更新涉及的保障性住房管理相关工作进行指导、监督、考核。

　　第五条【各区职责】各区政府是推进本辖区旧住宅区拆除重建类城市更新工作的主体，负责组织、协调和管理辖区内旧住宅区拆除重建类城市更新项目。

　　区城市更新部门负责本辖区旧住宅区拆除重建类城市更新的组织实施和统筹管理工作，包括组织对辖区旧住宅区现状进行摸底调查、制定旧住宅区信息管理台账并将相关信息报送市城市更新部门等具体工作。区住房建设部门负责本辖区旧住宅区拆除重建类城市更新项目涉及的保障性住房管理等相关工作。区人民政府相关部门在各自职责范围内做好旧住宅区拆除重建类城市更新相关工作。

　　街道办事处作为旧住宅区拆除重建类城市更新更新计划的申报主体、规划编制主体，依职责做好旧住宅区拆除重建类城市更新项目的相关工作。

　　第六条【前期服务】前期服务机构由街道办事处依法公开选定。被选定的前期服务机构应当具有房地产开发经验，与旧住宅区拆除重建类城市更新项目规模、定位相适应，并具有良好的社会信誉。前期服务机构的选择方案，包括选择方式、准入条件等应在征求区城市更新部门及区住房建设部门的意见后报区政府审定。

　　前期服务机构主要协助街道办事处做好旧住宅区拆除重建类更新意愿征集、更新单元计划和规划申报、实施方案编制等工作。

　　公开选定前期服务机构后，由街道办事处与前期服务机构签订服务合作协议，明确旧住宅区拆除重建类城市更新项目过程中产生的费用由前期服务机构提前垫付，并从街道办事处、前期服务机构和审计机构三方共管的账户中列支。

　　前期服务机构协助服务期间投入的实际费用，通过共管账户进行成本核算，上浮一定比例后由后期确定的市场主体予以支付，具体上浮比例由各区根据项目实际情况自行确定。受更新意愿无法达成或其他不可控力等原因导致未能完成项目约定全部工作或出现中间停滞的情形，由各区政府对前期服务机构实际投入的成本进行核算，并由各区政府予以支付。

　　第七条【范围划定】市住房建设部门结合城市体检和市住房发展规划，划定全市旧住宅区拆除重建及综合整治范围。

　　第八条【信息调查】各区应结合城市体检和旧住宅区拆除重建范围，开展旧住宅区信息调查，并建立辖区旧住宅区信息管理台账。调查内容包括但不限于土地与建筑信息、住房产权、房屋质量、消防安全、使用功能、配套设施、改造意愿和经济可行性。

　　第九条【形成项目库】各区政府根据信息调查及可行性研究评估结论选取具备实施条件的旧住宅区，按程序上报市住房建设部门进行统筹，并由市住房建设部门形成全市旧住宅区拆除重建项目库进行台账管理。

　　第十条【制定年度计划】市城市更新部门制定全市旧住宅区拆除重建年度计划，合理安排年度规模和任务目标上限并分解至各区，优先对群众需求迫切、居住安全和社区治理隐患多的旧住宅区进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。

　　第十一条【计划和规划同步报批】对位于全市旧住宅区拆除重建项目库内的项目，各区政府及其城市更新部门结合年度计划规模，筛选实施条件成熟度高以及迫切性强的旧住宅区项目，同步推动城市更新单元计划和规划的审查、公示、报批、公告等工作。

　　第十二条【更新意愿收集】位于全市旧住宅区拆除重建项目库的，由街道办事处委托前期服务机构开展项目范围内物业权利人的城市更新意愿征集。

　　意愿征集内容应包括旧住宅区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿标准、搬迁补偿方式、搬迁补偿费用支付时间安排及意向搬迁补偿同意书。

　　征集旧住宅区拆除重建类城市更新意愿的项目，自街道办事处发布征集意愿公告之日起十二个月内未达到《深圳经济特区城市更新条例》关于物业专有部分面积和权利人数量的相关规定，取消该项目计划申请资格，三年内不得纳入城市更新单元计划，该项目用地由区政府报市住房建设部门纳入老旧小区改造范围。

　　第十三条【更新单元计划制定】意向搬迁补偿同意书签约率需达到专有部分面积占比百分之九十五以上且物业权利人占总人数百分之九十五以上的旧住宅区，由街道办事处作为申报主体，向区城市更新部门提交拆除重建类城市更新单元计划申请。

　　区城市更新部门受理旧住宅区拆除重建类城市更新单元计划申请后，组织材料审查并进行意愿征集及意向搬迁补偿同意书汇总情况公示。

　　公示期满未收到异议或者有关异议经核实不成立的，区城市更新部门将符合要求的计划草案报送各区政府审议。审议通过后，由区城市更新部门组织计划草案公示。公示时间不得少于十个工作日。

　　公示期满未收到异议或者有关异议经核实不成立的，区城市更新部门将符合要求的计划草案报送区政府审批。城市更新单元计划经区政府批准后，由区城市更新部门将该单元计划进行公告，并于公告之日起五个工作日内报市规划和自然资源主管部门备案。

　　第十四条【更新单元规划审批】由街道办事处委托前期服务机构按照全市城市更新政策相关规定编制更新单元规划。

　　旧住宅区拆除重建类城市更新单元规划原则上为单一居住功能，并应落实法定图则等上层次规划确定的功能要求。更新单元规划原则上按照居住用地容积率上限确定规划容积率，除落实法定图则要求及教育设施等必要的公共利益用地外原则上不再无偿移交其他类型用地，确保扣除搬迁安置住房后剩余的住宅建筑面积，原则上不少于50%作为保障性住房面积。更新单元规划编制过程中，应由前期服务机构就保障性住房的配置类型取得市住房建设部门的审查同意意见。

　　由街道办事处委托前期服务机构将更新单元规划草案报区城市更新部门审查。审查通过的更新单元规划草案报区政府审议。审议通过后，由区城市更新部门将规划草案进行公示。公示时间不得少于三十个自然日。

　　公示期满未收到异议或者有关异议经核实不成立的，由各区政府将更新单元规划草案报市规划和自然资源部门审议通过后，按程序报法定图则委员会审批。审批通过后，按程序进行公告。

　　第十五条【实施方案制定】更新单元规划审批完成后，按照全市统一标准，由街道办事处委托前期服务机构编制旧住宅区拆除重建类城市更新项目实施方。